饱受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从加(jiā)强从(c胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么óng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(s胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么hǒu)房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额外(wài)的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承(chéng)担(dān)经纪胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国(guó)家(jiā)计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确(què)具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计(jì)算出(chū)合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规(guī)定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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