OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷rì)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技的(de)事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市的(de)8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定(dìng)的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平(píng)稳(wěn)过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中披(pī)露(lù)的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下(xià)降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩(jì)说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目(mù)前(qián)储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目(mù)前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的(de)第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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